自己破産すると持ち家はすぐに出ていかなければいけないのか？

不動産に設定される抵当権とは

家を購入する時、一括で購入する人はほとんどいませんよね。ほとんどの人が住宅ローンを組んで分割払いで購入するのではないでしょうか。

住宅ローンは、だいたい20～30年で組むことが多く、最近では30年を超えるローンも珍しくありません。

しかし、住宅ローンを貸し付けた金融機関からしたら、30年後もちゃんとローンを払ってくれるか保証がないというのは不安になりますよね。

そこで金融機関は、不動産に「抵当権」というものを設定します。

抵当権とは、ローンが支払えなくなった際は不動産を競売にかけてローンを回収できる権利のことです。

自己破産をして、住宅ローンがまだ完済していない場合、この抵当権によって持ち家は競売にかけられることになります。

しかし実際には、競売にかけると売却金額が低くなりがちです。

また、不動産競売は裁判所に申立てる必要があり、手間がかかるうえ、弁護士を雇う必要もあり弁護士費用もかかってきます。

そのため、競売ではなく「任意売却」といって自主的な売却を勧められるケースが多くなっています。

住宅ローンが完済している場合は？

では、住宅ローンが完済している場合はどうなるのでしょうか。

住宅ローンが完済している場合は抵当権は解除されるため、競売にかけられることはありません。

しかし、持ち家を手放すことに変わりはありません。

住宅ローンが完済している場合には、裁判所に取り上げられ、その後売却処分されます。

いつまで持ち家に住むことができる？

では、持ち家にはいつまで住むことができるのでしょうか。

持ち家を手放す場合、次の引っ越し先を決めなければなりませんし、そのためのお金も用意しなければならないので、いつまで住めるのか、というのはとても重要になりますよね。

競売にかけられる場合

競売にかけられる場合はカード会社(クレジットカード会社・消費者金融・銀行)が競売申し立てをし、裁判所が競売開始決定を出すところからスタートします。

競売開始決定すると、その1～3カ月後に裁判所から執行官と評価人が来て、家を調査します。

その調査をもとに「現況調査報告書」と「評価書」が作られますが、家の競売価格基準を決める重要な書類なのですぐには完成せず、だいたい3カ月程度かかります。

その後、売却基準価額と入札スケジュールが決定し、一番高値をつけた人が落札し、買い付け代金が納付されると、落札者に所有権が移ります。

ここで、マイホームの所有権が移るので、競売開始決定からだいたい半年は住むことができます。

任意売却の場合

任意売却というと専門的な手続きに聞こえますが、一般的に家を売るのと変わりはありません。

ただし、売却金額はカード会社の承諾が必要になるので、自分の好きな金額で売却できるわけではありません。

まず、住宅金融支援機構に申出書を提出し、売却を依頼する不動産業者名も記入します。

不動産業者に調査に来てもらい、査定金額等の資料を作成してもらい、それを機構が確認します。

機構が売り出し価格を決定したら売却活動がスタートし、月に1度は不動産業者が機構に活動報告をします。

買取希望者が現れたら、機構の承諾を経て不動産の売買契約を締結します。

ここで明け渡しが必要になります。

ここまで、だいたい半年以上かかるのが一般的です。

裁判所に取り上げられる場合

すでに住宅ローンが完済している場合は裁判所に取り上げられることになりますが、基本的な流れは任意売却とあまり変わりません。

裁判所が選んだ「破産管財人」が手続きを勧めますが、実際には地元の不動産業者に依頼し、買主を探すことになります。

かかる期間も、売却価格を決めたり、買取希望者が現れてからも買取希望者の住宅ローン審査などで少なくとも半年はかかります。

1年は住み続けることができるのが一般的

どの場合においても半年は住むことができますが、これはあくまで裁判所に自己破産の申し立てをし、手続きが開始してからの期間になります。

自己破産をする際は、必要書類を集めたり、申立書を作成したり、債務調査や事実徴収などをする期間が必要になり、これにだいたい3カ月～半年はかかります。

そのため、自己破産をしたい、と弁護士に相談してから、裁判所に申し立てをするまでに3カ月～半年、そこから競売や任意売却がスタートして実際に売却が決定するまで半年～1年程度、合計で1年程度は住み続けることができると考えて大丈夫です。

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引っ越し先はすぐに探し始めましょう

弁護士に自己破産をしたい、と依頼してから1年ほどは持ち家に住むことができますが、その後は引っ越しをしなければなりません。

焦って決める必要はありませんが、引っ越し先はすぐにでも探し始めるようにしましょう。

住宅ローンが残っている場合でも、弁護士に自己破産の手続きを依頼した日以降は、ローンの支払いがストップします。

そのため、それまでローンに充てていた費用を、引っ越し費用として貯めることができます。

任意売却の場合には、買取希望者が引っ越し費用を負担してくれる場合もあります。

このあたりは破産管財人や不動産業者としっかり協議を重ねる必要があります。

親族に買い取ってもらうこともできる？

任意売却の場合、親族に買い取ってもらい、買い取った親族と賃貸契約を結べばそのまま住み続けることができます。

しかし親族に買い取ってもらう場合、財産隠しなどの誤解が生じないよう、破産管財人に事情を説明して慎重に手続きを進める必要があります。

十分な説明をしないまま、不動産業者の助言に従って親族に買い取ってもらうと、免責不許可事由や詐欺破産罪の疑いをかけられることがあるので十分に注意しましょう。

まとめ

• 持ち家を手放す時は、競売にかけられるか任意売却、または裁判所に取り上げられる場合があります
• どの場合においても、自己破産の依頼を弁護士にしてから、1年ほどは持ち家に住むことができます
• 弁護士に依頼した日以降から住宅ローンの支払いがストップするので、それまでローンに充てていた費用を引っ越し費用として貯めておくようにしましょう
• 親族に買い取ってもらう際は、財産隠しなどの誤解が生じないよう、破産管財人に事情を説明して慎重に手続きを進めるようにしましょう