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住宅ローンが残っている自宅は自己破産の差し押さえの対象になるか

  • 「住宅ローンが残っている家は自己破産すると処分されるのか?」
  • 「自己破産すると住宅ローンが残った家はどうなるのか?」

住宅ローン

自己破産すると、原則として住宅ローンが残った家は処分され、競売にかけられるため手元に残すことはできません。

家のような大きな財産を持っている方が自己破産すると、管財事件として扱われます。

そのため、家は競売にかけられた後、債権者(お金を貸したクレジットカード会社・消費者金融・銀行など)への配当対象になるのです。

ただし、住宅ローンの残額が家の売却価格よりも多い「オーバーローン」状態の場合には、同時廃止事件として扱われ、住宅ローンを組んだ金融機関やローンの保証会社によって家が競売にかけられます。

つまり、どちらにせよ自己破産すると、住宅ローンの残った家を手元に残すことはできないというわけです。

そこで今回は、住宅ローンが残った状態で自己破産するとどうなるか説明しつつ、自己破産後に家を手元に残す方法などについても説明します。

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自己破産について

まず、自己破産の概要と手続きについて、簡単におさらいしておきましょう。

自己破産とは

自己破産とは、破産と免責という2つの手続きを行う債務整理(借金問題を法的に解決するために国が作った制度)の一つです。

まず、「破産」とは、申立て人の財産を処分して換価(お金に換えること)することで、債権者に配当する手続きになります。

また、「免責」とは、裁判所に借金が「返済不能状態」であると認められることで、借金を帳消しにしてもらう手続きのことです。

つまり、自己破産とは、「財産を失う代わりに借金をチャラにしてもらえる」債務整理といえるでしょう。

自己破産の2つの手続き

自己破産には、同時廃止と管財事件という2つの手続きが存在します。

まず、「同時廃止」とは、申立て人に20万円以上の価値ある財産や99万円以上の現金を持たない場合に行われる手続きです。

処分すべき財産がないことから、破産手続の開始と同時に破産手続廃止が決定するため「同時廃止」と呼ばれています。

いっぽう、「管財事件」とは、20万円以上の価値ある財産や99万円以上の現金を保有している方が行う手続きで、住宅ローンが残った自宅も原則として処分の対象になります。

自己破産すると住宅ローンが残っている家はどうなるのか?

自己破産において、住宅ローンが残っている家がどうなるかは、住宅ローンの残額によって大きく異なります。

住宅ローンが残っている家を持つ場合は「管財事件」が基本

前述した通り、一定の財産や資産を持っている方は、「管財事件」で自己破産するのが原則です。

管財事件において、住宅ローンが残った家は、裁判所によって選任された「破産管財人」と呼ばれるスタッフによって、処分・換価され、債権者に配当されます。

なお、破産管財人とは、自己破産の手続きを指示・監督したり、破産財団(配当対象になる債務者の財産・資産)の管理などを行ったりするスタッフで、通常は裁判所が管轄する地域の弁護士が選任されるのが一般的です。

管財事件において住宅ローンが残った家は、破産管財人によって競売にかけられるか、任意売却されることになります。

競売とは裁判所管轄が落札者を募り住宅を売買する方法で、市場相場よりも安価に売却されることが多いです。

いっぽう、任意売却は裁判所を介さない一般の不動産業者などを介する売却手段で、市場相場価格で売却することができます。

このように、管財事件になった場合には、いずれかの方法で住宅ローンが残った家は処分・換価されることになるのです。

住宅ローンがオーバーローンの場合には「同時廃止」の可能性も

住宅ローンが残った自宅を持っている方が自己破産する場合でも、必ずしも管財事件になるわけではありません。

なぜならば、住宅ローンの残額が家の売却価格を上回った場合には、家を処分しても債権者に配当できるお金が残らないことが明白なため、わざわざ破産手続を行う必要がないと裁判所に判断され、同時廃止になる可能性があるのです。(ただし、家以外に主だった財産・資産がない場合)

このように、家の販売価格よりも住宅ローン残額が上回っている状態のことを、「オーバーローン」と呼びます。

ただし、住宅ローンがオーバーローンだったからといって、絶対に同時廃止になるというわけでもありません。

たとえば、東京地裁では、「住宅ローン残額が家の評価額の1.5倍以上」の場合、同時廃止になると規定されています。そのため、

・住宅ローン:1,500万円
・家の評価額:1,000万円

といった場合では、家は資産として扱われないため、同時廃止で自己破産することになるわけです。

ただし、同時廃止と管財事件の判断基準は、地方ごとに異なっているため注意が必要です。

同時廃止でも住宅ローンが残った家は処分される

もしかしたら、「同時廃止になれば家は処分されないのでは?」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、残念ながらそうはいきません。

なぜなら、同時廃止になって裁判所が住宅ローンの残った家を破産財団から放棄した場合でも、住宅ローンを組んだ金融機関やローンの保証会社といった債権者によって処分されるからです。

通常、住宅ローンを組む際に結ぶ契約書には抵当権が設定されており、住宅ローンの返済が滞った際には、債権者が家を競売にかけローン残額を回収できることになっています。

「抵当権」とは、住宅ローンなどを借りる場合に、購入する家と土地を担保にすることで、ローンの返済が滞った際に処分できる権利のことです。

また、抵当権には「別除権」と呼ばれる、裁判所による許可を得ることなく自宅を処分できる権利も認められています。

そのため、自己破産の手続きに関係なく、債権者は住宅ローンが残った家を競売にかけることができるのです。

自己破産以外の方法で住宅ローンが残った家を手元に残す方法

どうしても住宅ローンが残った家を手元に残したい場合には、自己破産以外の債務整理を検討する必要がでてきます。

自己破産から住宅ローンを除外するのはNG

自己破産には、「債権者平等の法則」というルールがあるため、すべての債権者を平等に扱う必要があります。

そのため、自己破産の対象から住宅ローンだけを除外して、引き続き住宅ローンの返済を継続するといった行為は禁止されているのです。

これを「偏頗弁済(へんぱべんさい)と呼びます。

裁判所に偏頗弁済とみなされた場合には、「免責不許可事由(免責の対象外となる借金の原因)」に該当するため、免責許可がもらえなくなる可能性があるでしょう。

したがって、自己破産しても家が残らないだけでなく、借金返済の義務もそのまま残ってしまうため偏頗弁済は絶対にやめましょう。

また、自己破産手続き開始決定が決まる際には、ローンの保証会社による「代位弁済(債務者の代わりに借金残額を一括返済すること)」が実施されるため、債務者は期限の利益(ローンを分割払いできる権利)を喪失します。

よって、住宅ローンの契約自体が継続されないことになりますので、実務的にみても自己破産後に住宅ローンの返済を継続するのは無理なのです。

なお、代位弁済が終わった後は、ローンの保証会社が家を競売にかけることになります。

自己破産以外の債務整理を検討してみる

前述した通り、自己破産すると住宅ローンが残った家を手元に残すのは困難でしょう。

しかし、任意整理や個人再生という自己破産以外の債務整理であれば、住宅ローンが残った家を手元に残すことも可能です。

まず、「任整整理」とは、債権者に任意の交渉に応じてもらい、将来的に発生する利息と遅延損害金をカットして、借金を3年~5年の分割払いにしてもらえるよう合意する債務整理になります。

また、任意整理では債務整理する借金の対象を自由に選べるため、住宅ローンを除外すれば家を手元に残すことが可能です。

ただし、任意整理では利息はカットされますが借金の元本自体は減額されないため、借金額が多い場合には返済が非常に困難になります。

さらに、住宅ローンの返済も従前どおり残ることになりますので、借金と二重で返済を続ける必要があり現実的ではない場合が多くおすすめできません。

いっぽう、「個人再生」とは、裁判所に申立てすることで借金を1/5~1/10程度まで減額してもらい、残りを原則3年間で返済できれば完済扱いにしてもらえる債務整理です。

また、個人再生には「住宅ローン特則」と呼ばれる、借金を減額してもらいながら住宅ローンが残った家を手元に残せる制度があります。

ただし、任意整理と同様に、個人再生して住宅ローン特則を利用しても、借金と住宅ローンを二重で返済していくことが必要です。

さらに、個人再生には「住宅ローンの巻き戻し」という効果もあります。

ローンの保証会社による代位弁済から6カ月以内に個人再生の申立てを行えば、保証会社による代位弁済をなかったものにして、再び住宅ローン特則が適応されることになります。

したがって、減額後の借金と住宅ローンの支払いを継続できる経済力がある方であれば、個人再生はおすすめといえるでしょう。

しかし、そうでない方は、家が手元に残せるといった点を除き、借金減額率という観点では自己破産のほうが断然メリットがあります。

そのため、苦渋の選択になるかもしれませんが、個人再生を選択する場合は、よく考えてから且つ論を出すようにしましょう。

自己破産後も住宅ローンが残った家を手元に残す方法

自己破産すると、債務者の名義になっている家は必ず処分されるため、あなた名義のまま住宅に住み続けることはできません。

しかし、あなた名義の家であれば、話が変わってきます。

自己破産前に住宅ローンが残った家を名義変更するのはNG

自己破産の申立て前に家の名義を第三者に変えることは、「財産隠し」として免責不許可事由に該当するため禁止されています。

そのため、自己破産しても免責許可が受けられないばかりか、詐欺破産罪という罪に問われ逮捕される可能性もあるのです。

したがって、自己破産前に家の名義を第三者に変更するのは絶対にやめましょう。

親や家族・親戚に買い取ってもらう

親や家族、親戚などに住宅ローンが残った家を買い取ってもらえれば、その家を賃貸で借りて住むことができるでしょう。

しかし、この方法はあまり現実的とはいえません。

なぜなら、

・自己破産前に家を売る場合には、市場適正価格で販売する必要がある
・親や家族、親戚に売る場合は住宅ローンの適応外

という理由があるからです。

まず、自己破産前に家を売る場合、あまりにも安価な場合には売却を否認される可能性が高いでしょう。

また、親族間売買の場合には、金融機関に住宅ローンを組ませてもらえないことになっています。

したがって、一括購入してもらう以外に方法がないため、住宅ローンの残った家の親族間売買は現実的とはいえないのです。

配偶者と共有名義の家を自己破産する場合

配偶者と共有名義で住宅ローンを組んだ場合でも、自己破産すると家を競売にかけられるため、手元に残すことは不可能です。

ただし、住宅ローンが残っていない場合であれば、自己破産する債務者の分のみ競売対象になります。

まとめ

  • 住宅ローンが残っている家を持つ場合は、原則「管財事件」として扱われる
  • 住宅ローンがオーバーローンの場合には「同時廃止」の可能性もある
  • 管財事件でも同時廃止でも住宅ローンが残った家は処分される
  • 自己破産から住宅ローンを除外するのはNG
  • 自己破産前に住宅ローンが残った家を名義変更するのはNG
  • 自己破産以外の方法で住宅ローンが残った家を手元に残す方法
  • 任意整理:多額の借金が残るためおすすめできない
    個人再生:住宅ローン特則を利用すれば借金を減額してもらいつつ自宅を手元に残せる。

  • 自己破産後も住宅ローンが残った家を手元に残す方法としては、親や家族・親戚に買い取ってもらうという方法があるが、一括購入のみとなるため非現実的

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