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住宅ローンを支払うことができなくなった場合の解決方法

  • 「マイホームを住宅ローンで購入したものの、支払えなくなってしまった」
  • 「住宅ローンを支払えなくなったら、家を失うしかないの?」

住宅ローンとは、家を買うために借りる借金のことです。家は高価なため、一括支払いで購入することは難しいです。

そのため、多くの人は住宅ローンを使って購入し、15〜25年ほどかけて返済していきます。

しかし、仕事が変わったり、病気にかかったりするなど、思わぬアクシデントで住宅ローンが支払えなくなってしまうこともあります。

そのような場合、どんな解決方法をとるのがよいでしょうか。

本ページでは、家を残してできる債務整理や、任意売却についてご説明します。

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そもそも住宅ローンとは?

住宅ローン

住宅を購入するための借金

住宅ローンとは、あなたやその家族が住むための家を買うお金を借りるローンです。

住宅ローンは借金の1つですが、住宅という生活の基盤を手に入れるためのローンなので、他の借金よりも金利が低く設定されています。

住宅ローンでは、住宅そのものを金融機関の抵当権に設定し、お金を借ります。

抵当権とは、いわゆる担保のことです。

また、保証会社がついている場合には、その住宅は金融機関ではなく保証会社の抵当権に設定されます。

保証会社とは、あなたがローンの支払をできなくなったときに、あなたの代わりに借金を立て替えてくれる会社のことです。

住宅ローンが返済できなくなると……

住宅ローンは住宅そのものを担保にお金を借りているので、支払えなくなると、その住宅が没収され、競売にかけられてしまいます。

そのため、せっかく購入した住宅を失う結果になってしまいます。

住宅ローンを滞納してしまうと……

一度住宅ローンを滞納したからといって、すぐにその住宅が没収されてしまうわけではありません。

ローンの支払いを滞納した段階で、まずは金融機関から「滞納していますよ」という連絡が来ます。

その段階で速やかに支払えば、特に問題になることはありません。

しかし、金融機関から連絡があったにもかかわらず、数ヶ月住宅ローンを支払わず放置してしまうと、今度は「催促状」「催告状」などの郵送物が自宅に届くようになり、最終的には「期限の利益喪失通知」が届きます。

期限の利益喪失通知では、ローン残金の一括返済が要求されます。

これが支払えなくなると、住宅が競売にかけられてしまいます。

なお、保証会社がついている場合は、すぐに競売されません。まずは、保証会社がローン残高を代位弁済します。

代位弁済とは、あなたの代わりに第三者が借金を返済することです。代位弁済されたあともアクションを起こさず放置していると、住宅が競売にかけられ、失われてしまいます。

競売後も借金が残ってしまうことがある

住宅ローンが支払えず、住宅を競売にかけられてしまった場合、住宅と引き換えにローンが帳消しになると考える人もいるでしょう。

しかし、実際は住宅が市場価格よりも安く落札されてしまうので、住宅を失ってもなお、借金だけが残るというケースが多いです。

この場合、住宅を失い、無担保の借金になってしまいますが、それでも金融機関に返済しなければなりません。支払いをせず放置していれば、訴訟を起こされる可能性もあります。

どんなときに住宅ローンが支払えなくなる?

住宅ローンを組む際には、現在の収入状況や個人信用情報などから審査が行われます。

この審査によって「この人はお金を貸しても返してくれるだろう」と判断されると、住宅ローンを組むことができます。

しかし、住宅ローンは15〜25年と長い時間をかけて支払うことが多いです。

そのため、この長い時間の間に、仕事が変わったり、環境が変わったり、病気になったりして、当初のように住宅ローンの支払いがスムーズに行かなくなってしまうケースもあります。

住宅ローンで債務整理を考える前に……

以上のような理由などから、住宅ローンの支払いが難しくなった場合、解決にはいくつかの手段があります。

しかし、選択する手段によっては、せっかく購入した住宅を失うことになったり、信用情報に傷が付き(ブラックリスト入り)、以後の借金がしにくくなったりしてしまう可能性があります。

このようなことを防ぐために、住宅ローンが支払えなくなったら、まずは以下の3つを検討してみましょう。

家計を見直しましょう

「毎月あと数万円あれば住宅ローンを支払えるのに……」という人は、改めて家計の見直しをしてみましょう。

たとえば、携帯電話料金や電気料金などをプラン変更や、維持費のかかる自動車の売却など、削れるところがないかどうか考えてみましょう。また、専業主婦の人が少しでもパートなど働きに出るなど、家族で協力して収入を増やすのもよいでしょう。

借りている金融機関と相談しましょう

「月々の返済額をもう少し減らせないだろうか……」と考える人は、金融機関に返済額・返済期間の見直しを依頼するのもよいでしょう。

このようなことを、返済のリスケジュール(リスケ)といいます。たとえば、病気で一時的に働けず、収入が減ってしまうという場合などに、金融機関へ相談すれば、一時的に返済額を利息のみに圧縮してくれることもあります。

ただし、リスケジュールに対する金融機関の対応は、各会社ごとに異なります。

また、リスケジュールには改めて審査が必要で、支払いの滞納があったりすると応じてもらいにくくなりますので、希望する場合は滞納する前に早めに相談しましょう。

他の金融機関への借り換えを検討しましょう

場合によっては、現在借りている金融機関よりも安い金融機関へ住宅ローンの借り換えをした方が、返済額が安くなる可能性があります。

住宅ローンの借り換えを希望する場合は、借り換え先の審査に通らなければなりません。

そのため、リスケジュールと同じく、滞納などをするまえに踏み切るほうがよいでしょう。借り換えの審査に通った場合、今借りている金融機関へローンを一括返済し、より安い金融機関へ引き続き返済を行っていきます。

住宅ローンを債務整理で解決するには?

債務整理とは

以上のような工夫を行っても住宅ローンの支払いが難しいという人の場合、債務整理を検討します。

債務整理とは、借金を減額・免除するための制度です。

うまく使用すれば、借金地獄から脱却することができます。

しかし、債務整理を行うとブラックリスト入りしてしまうため、クレジットカードの使用や新たな住宅ローンの契約が一定期間できなくなるほか、場合によっては住宅を失うこともあるため、決断には注意が必要です。

住宅ローン以外の借金に苦しむ人は「任意整理」

「あの借金がなくなれば、住宅ローンを返済できるのに……」という人は、任意整理を検討するとよいでしょう。

任意整理とは、弁護士とカード会社の直接交渉で借金の利息免除を受けられる債務整理です。

カード会社1社から依頼できるため、住宅ローン以外の借金を任意整理することで、月々の借金の返済総額を削減できる可能性があります。

しかし、借金は住宅ローンしかないという人には、任意整理は向きません。仮に住宅ローンを任意整理すると、住宅は競売にかけられてしまいますので注意しましょう。

住宅を残して債務整理したい人は「個人再生」

「たくさん借金をしていて、任意整理では解決しない」という人の場合は、個人再生をおすすめします。

個人再生とは裁判所を通じた債務整理で、利息だけでなく元本の圧縮ができる債務整理です。

個人再生には「住宅ローン特則」といって、「債務整理をしたいけど住宅を失いたくない」という人のための特別措置があります。

個人再生は裁判所を通じて行う債務整理なので、任意整理とは異なり、原則あなたが抱えるすべての借金が対象となります。

しかし、住宅ローン特則を利用すると、個人再生の対象から住宅ローンだけを除外することができ、住宅を競売にかけられずに済むのです。そのため、住宅を守りながら、借金総額を減らすことができます。

住宅ローン特則の注意点は、住宅ローンそのものの利息・元本は一切減らないことです。

住宅を残して個人再生をする場合、圧縮された返済額と同時に、従来どおりの住宅ローンの支払いを続けることになります。

借金で首が回らない人は「自己破産」

高額な借金を抱えていたり、職を失い収入がなくなってしまったりして、返済はどう頑張っても難しいという人の場合、自己破産を検討することになります。

自己破産とは裁判所を通じた債務整理で、借金全額が免除される代わりに、財産の没収などを受けることになります。

自己破産をした場合、住宅を残すことはできません。住宅を手放したくないという人は、自己破産になる前に手を打つように心がけましょう。

ローン返済中の住宅を売ってしまうこともできる

債務整理以外にも、住宅ローンの支払いを解決する方法はあります。それは、住宅を売却してしまうことです。

「住宅を購入したはいいものの、状況が変わった」というときは住宅の売却も検討するとよいでしょう。具体的には以下のような場合、住宅ローン返済中であっても住宅の売却が可能です。

ローン返済中に住宅を通常売却できるケース

住宅の価格がローン残高よりも高いケース

住宅の価格がローン残高よりも高いことを「アンダーローン」といいます。アンダーローンの場合は、住宅を売ったお金で残りのローンを支払い切ることができるので、抵当権を抹消することが可能です。

住宅の価格はローン残高より低いが、差額を現金で支払えるケース

住宅の価格がローン残高よりも低いことを「オーバーローン」といいます。

オーバーローンの場合、通常であれば住宅を売却してもローンが完済できないので、抵当権の都合で住宅を売却できません。しかし、差額を現金で支払えるという場合は、ローンを完済し、抵当権を抹消できます。

オーバーローンの住宅を売却するには……

オーバーローンの差額を現金で支払えないという人でも、「任意売却」という手段を使えば、住宅を売却することができます。

任意売却とは、お金を借りている金融機関と交渉を行い、まずは抵当権を抹消したうえで住宅を売却てしまいます。その後、残った住宅ローン残高を、新たに契約を結んで返済していく制度です。

任意売却を利用するメリット

任意売却には大きく4つのメリットがあります。

1つめは、通常の競売価格よりも高い値段で住宅を売却できる可能性が高いことです。

そのため、競売価格よりも住宅ローン残高を少なくすることができます。

2つめは、残った住宅ローン残高の支払いについて金融機関と交渉できることです。無理のない返済プランを立てることが可能です。

3つめは、住宅の明け渡し時期を交渉できることです。引っ越しの時期を自分で決めることができます。

4つめは、場合によっては住み続けられるということです。
任意売却をすると、住宅はあなたの持ち物ではなくなってしまいます。しかし、「リースバック」という制度を利用すれば、新しい所有者から賃借して、今の住宅に住み続けられる可能性があります。また、場合によっては将来的にリースバックした住宅を買い戻す事が可能なケースもあります。

任意売却を利用するには

任意売却を利用するには、以下の条件が必要です。

<任意整理の利用条件>
・金融機関が同意している
・連帯債務者や連帯保証人が同意している
・住宅ローンを滞納し「期限の利益喪失通知」が届いている* など
(※ 滞納前でも任意売却できないわけではないが、多くの金融機関で応じてもらえないケースが多い)

任意売却の注意点

以上のように、任意売却にはさまざまなメリットがあります。

その一方で、注意点もあります。

それは、「ブラックリスト入り」してしまうことです。

前述のように、任意売却は住宅ローンを滞納し、「期限の利益喪失通知」が届いていないと、金融機関に認めてもらえないことが多いです。

しかし、住宅ローンの滞納は個人信用情報に傷をつけてしまうため、ブラックリスト入りしクレジットカードの使用や、新たなローンの契約などが一時的にできなくなってしまいます。

任意売却の相談は、不動産業者だけでなく、司法書士や弁護士も行います。

ブラックリストに対する不安や、債務整理と合わせて検討したいという意志がある場合は、司法書士や弁護士に相談するとよいでしょう。

まとめ

  • 住宅ローンとは、家を買うために借りる借金のこと
  • 住宅が担保になっており、支払えなくなると競売にかけられる

  • 住宅ローンの負担は家計の見直し、金融機関との相談、ローンの借り換えで軽減することも
  • 住宅ローン以外の借金がある人は債務整理もおすすめ
  • ・カード会社ごとの借金の利息免除が交渉できる「任意整理」
    住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローン以外の借金を減額できる「個人再生」
    ・住宅を失うが、借金を帳消しにできる「自己破産」

  • 住宅ローン返済中でも住宅を売却できる
  • ・住宅ローンを完済できる人は売却可能
    住宅ローンを完済できない人は任意売却
    ・任意売却は金融機関との交渉が必要

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