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【名古屋】債務整理相談室TOP >  債務整理 >  住宅ローンが残っている場合の債務整理の選び方

住宅ローンがある場合の債務整理の適切な選択方法と注意するポイント

  • 「住宅ローンが残っているのに、その他の借金を債務整理して大丈夫なのかな?」
  • 「家を手放してしまうかもしれないので、債務整理に踏み切れない...」

住宅ローンが残っている家があり、なおかつ他の借金もあり、債務整理をしようかどうか迷っているという人は、どの債務整理の手続きを選択すればよいのでしょうか。

今回は、自宅は残したままにして、その他の借金を債務整理する方法について、詳しく解説いたします。

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住宅ローンと債務整理の関係

住宅ローン

まずは住宅ローンと債務整理の関係について、解説いたします。

住宅ローンとは、マイホームを購入するために銀行などから借金を借入して、それを20~30年ほどの長期で、分割払いしていくものです。

住宅ローンを滞納すると?

不動産の購入ですので、金額は高額となります。

当然、お金を貸す側からすれば、貸し倒れのリスクがあります。そこで、住宅ローンを組む際は、購入した不動産に抵当権を設定します。抵当権を設定することで、その不動産を担保にする訳ですね。

こうすることにより、住宅ローンの支払いが滞った場合には、銀行などのカード会社は、その抵当不動産を競売にかけることにより、きっちりと返済を受けられるようにすることができるのです。

債務整理すると家を失うの?

住宅ローン以外の借金を債務整理しなくてはならない状況に陥っているケースで、自己破産すると、あなたの財産は没収されて、換価処分されます。所有している不動産も、差し押さえ対象となります。

もっとも、不動産のうちでも、あなたが住んでいる家については、他の財産と同じような、単なる財産と見なすのは妥当ではありません。家については、生活の基盤となっているものであり、その重要度は、他の財産とは比較にならない程、大きいものだからです。

そもそも、債務整理は借金を背負った者へ制裁を科すものではなく、経済的に立ち直らせる為の措置です。家を残した方が、引越しなども不要となるので、かえって、あなたの経済的な更生に役立つでしょう。

住宅ローンが残っている場合の債務整理

一方、住宅ローンを組む際、必ず家に抵当権が設定されています。したがって、住宅ローンの支払いが滞ったり、止まったりすると、抵当権が実行されるため、自宅は差し押さえられて、競売にかけられることになります。

カード会社側は、抵当権という、法的に威力の大きな担保権を有しているため、あまり大きな返済条件の変更は、受け入れない可能性が高いです。

したがって、住宅ローンとその他の借金を整理する場合は、まず住宅ローンについては、これまで通りに返済を続けて(あるいは多少の返済計画の変更に留め)、その他の借金を債務整理していく、という方針をとった方がよいでしょう。

任意整理で住宅ローンのある家は残せる?

任意整理とは、カード会社と交渉して、利息や遅延損害金の支払いを免除してもらい、なおかつ、返済期間を長くすることができる(およそ5年計画)ことで、毎月の返済額を減額できる、というものです。

任意整理では、裁判所を介さずに、弁護士があなたの代わりにカード会社と直接交渉をして、借金の減額や返済条件の変更をおこないます。

任意整理をすることにより、住宅ローンを含めた借金の整理ができるのであれば、その方法も選択できますが、上記で説明した通り、住宅ローンを組んでいるカード会社は、抵当権を持っているので、任意整理などによる返済条件の変更には応じない可能性が高いです。減額なども期待しない方がよいでしょう。

任意整理が適切なケースとは?

したがって、住宅ローンが残っており、他の借金もある場合の任意整理は、住宅ローン以外の借金についてのみ、交渉をしていくことになるのが一般的です。

住宅ローン以外の借金を任意整理することにより、住宅ローンはこれまで通り返済を続け、それ以外の借金も、無理なく支払っていけるようになるのであれば、申し分ないですよね。

もっとも、住宅ローン以外の借金についても、殆どの場合、借金の元金まで減額される訳ではありません。なので、任意整理したとしても、住宅ローンは通常通り返済を続けながら、その他の借金も支払っていくことに、困難になることも、ありえます。

任意整理では、そもそも借金を整理する見通しがつかない場合は、別の方法をとらなくてはなりません。

個人再生の住宅ローン特則とは

自己破産すれば家は差し押さえられるし、任意整理では借金を整理する見通しが立たない...という状況では、家を残すことは諦めるしかないのでしょうか?

家は、生活の基盤となっているものなので、可能な限り諦めたくない!となるのが普通ですよね。

そこで、個人再生に「住宅ローン特則」(住宅資金特別条項)というものがあります。これは、債務整理をする人の経済的な更生のために、可能な限り自宅を残して、借金を整理できるようにするために設けられた制度です。

この制度を利用すれば、個人再生をしても、住宅ローンに関しては特別に、今まで通り、あるいは多少の返済計画の変更をして、返済を続けることができます。ただしその際、住宅ローンを組んでいるカード会社の承認は必要となります。

住宅ローン特則を競売を回避できる

住宅ローン特則を利用することにより、カード会社による抵当権の実行を回避でき、家を競売にかけられることがなくなります。

のみならず、個人再生により、住宅ローン以外の借金については、およそ5分の1程度にまで減額してもらえ、その上長期の分割払いにしてもらえます。

このように、個人再生による住宅ローン特則は、債務整理で、住宅ローンが残っている家を処分せずに、その他の借金を整理する方法として、きわめて有力な方法なのです。

住宅ローン特則の注意点

個人再生の住宅ローン特則は、債務整理する者が、自宅を手放すことなく、生活の再生を果たせるようにするために設けられた制度です。住宅ローンが終わっていない状況で、その支払いが難しくなった時に利用できる制度で、住宅ローンの支払額をカットするのではなく、支払いの繰り延べをおこなうのです。

個人再生手続きにおいて、住宅ローンの支払い猶予を求める特別条件を含む再生計画案が認可されると、住宅ローンの支払い猶予の効力が生じて、計画通りに弁済を続けている限り、住宅ローンに設定されている抵当権の実行はされないことになります。これにより、自宅を手放さずに住むのです。

もっとも、住宅ローンの借金そのものの減額や、利息の免除もない点については留意しておく必要があります。住宅ローン以外の借金の額にもよりますが、住宅ローンの残高が多い場合には、返済計画そのものが、立ちにくいという問題があります。

住宅ローンの支払い滞納はブラックリストに載る

住宅ローンを滞納する理由はいくつかあります。金欠により支払いができなくなった場合や、うっかり支払い忘れてしまったという場合など、様々です。

住宅ローンを滞納するとどうなるのでしょうか?

長期延滞扱いになるのはいつ頃?

住宅ローンが滞納していると、住宅ローンを組んでいるカード会社から、請求書が届きます。もっとも、滞納してすぐに書類が届くわけではなく、およそ2~3ヶ月程かかる場合が多いです。

口座引き落としにしている人は注意が必要です。口座引き落としだと、引き落としができていない場合でも、気づかないことがある為です。

なお、「長期延滞」扱いになるのは、だいたい「61日以上、あるいは3回目の支払い日を超える滞納」といわれています。長期延滞扱いになると、「遅延情報」という事故情報として、信用情報機関に記録されます。いわゆる「ブラックリストに載る」ということですね。

ブラックリストとは?

よくローンの支払いが遅延するとブラックリストに載るから注意した方がいい、といわれますが、ブラックリストとは一体なんでしょうか?

実は、金融機関の中でブラックリストというリストがある訳ではありません。

信用情報機関は、金融機関などの会員から登録された信用情報を関している機関です。その情報を会員に提供することで、消費者と金融機関の取引を健全に行えるようにしているのです。もし、借金の返済が滞ったり、破産したりした消費者がいる場合は、事故情報として登録されます。

各金融機関は、消費者が住宅ローンを組む際に、この信用情報機関の情報を参照して、消費者の信用力をチェックしています。

ブラックリストの影響

ブラックリストに載ってしまうと、どんな影響があるのでしょうか?

まず第一に、「新たに借り入れができない」状態になります。したがって、新たにクレジットカードを作ったり、キャッシングやローンを組むことができなくなります。なので、自動車やマイホームを購入することもできなくなります。

もっとも、このような制限は一定期間を過ぎると解消されます。ケースにもよりますが、だいたい5~10年程といわれています。またブラックリストに載ったからといって、勤めている会社や、就職や転職などが不利になる訳ではありません。

住宅ローンを滞納すると「期限の利益」が喪失する

一般的に、カード会社との間で、金銭消費貸借契約を結ぶと、あなたには「期限の利益」が与えられます。「期限の利益」とは、あなたは支払日が来るまでは、借金を支払う履行をしなくてもよい、という利益です。

もっと平たくいうと、契約により支払日を定めていれば、その支払日までは返済する必要はなく、支払日までは、カード会社もあなたに請求することはできない、という権利です。

この「期限の利益」がないと、カード会社はいつでもあなたに、借金の残額を一括で支払うように請求することができるのです。

つまり、「期限の利益」により、あなたは守られているからこそ、支払期限にまで支払いを猶予されている、といえるのです。もし定められた期限を過ぎたのに返済をしなかった場合は、期限の利益は喪失し、それ以降はカード会社に一括で借金の残額を請求されてしまいます。

滞納が続くと競売にかけられる

住宅ローンを滞納し続けて、支払いが継続できなくなると、住宅ローンを組んでいるカード会社は、借金を回収するために、抵当権を設定して担保にしている家を売却しようとします。

このように、カード会社が債権回収の為に、借金をしている人の家を強制的に売却することを競売といいます。

その場合は、支払い滞納から3ヶ月ほどで、「期限の利益」の喪失についての通知が届けられます。つまり支払いに対する期限を喪失したので、すぐに借金の残額を一括して支払うように請求がきます。

この時点でカード会社との交渉などの措置をとらなかった場合は、競売の手続きが開始されて、裁判所から競売開始決定通知書が届きます。

特定調停でも家を残せる

一般的に、債務整理をして、なおかつ住宅ローンの残っている家を残すとなると、

①任意整理
②個人再生

...を選択することになります。

もっとも、それ以外に家を残せる選択はないのでしょうか?

実はもう一つ「特定調停」という選択があります。

特定調停とは、借金を抱えている人の申し立てにより、簡易裁判所が、カード会社と借金をしている人との仲裁をして、借金の減額や返済条件について、話し合いを行うものです。

つまり、裁判所にあなた自身が出向き、調停員にカード会社との間にはいってもらい、毎月の返済額を減額してもらえるように、交渉してもらう手続きです。

任意整理と同様なのですが、選択したカード会社だけを債務整理することが出来るので、住宅ローンを返済し続ける見通しが立っているのであれば、自宅を残すことが可能です。

まとめ

住宅ローンが残っていても債務整理ができるのか?について詳しく解説してまいりました。

借金問題の内容によって、どの債務整理を選択するのかが重要となります。住宅ローンが残っていて、なおかつ他にも借金がある場合でも、債務整理後に家は残せる可能性はあります。

今回のようなケースで、債務整理するかどうか迷っている人は、まずは一度弁護士に相談してみましょう。

  • 住宅ローンが残っていて、その他の借金もある場合、家を残しつつ債務整理したいのであれば任意整理、個人再生、特定調停の3つの選択肢がある
  • 住宅ローン以外の借金の額が大きい場合は、任意整理では返済計画が立たないことがある
  • 個人再生の住宅ローン特則を利用しても、住宅ローンの残金が多い場合は、返済計画が立たないことがある
  • 住宅ローンの支払いの滞納は、3ヵ月続くと、競売の手続きが開始される可能性がある

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